Emprunter en France quand on vit en Suisse

Ce que j’ai vécu, et ce que je n’ai pas vécu

On ne va pas se mentir : mes trois appartements, je les ai achetés avant de partir en Suisse. J’avais un CDI sur les chantiers, j’étais payé en euros et j’habitais en France. Je n’ai donc jamais emprunté en tant que non résident.

Ce que je connais, c’est la galère des banques. Au moins cinq banques à chaque projet, des refus, une banque qui dit oui puis non deux semaines après. Au total, j’ai sorti environ 22 000 € de ma poche pour les trois. Tout est sur mon parcours.

Depuis la Suisse, ton dossier change. Ton salaire rassure, mais il est en francs, et tu n’habites plus en France. Voici ce que disent les textes.

• 35 %de taux d’effort au maximum (HCSF)
• 25 ansde durée au maximum, 27 ans avec un différé dans certains cas
• 20 %des nouveaux crédits d’une banque peuvent déroger, chaque trimestre
• 10 joursde réflexion avant de signer l’offre

Les règles du HCSF valent aussi pour toi

Le Haut Conseil de stabilité financière encadre les crédits immobiliers depuis le 1er janvier 2022. Sa décision vise les crédits accordés à des personnes situées en France, mais aussi ceux qui financent un bien situé en France. Tu vis en Suisse et tu achètes en France : ton crédit est dedans.

• Le taux d’effort ne dépasse pas 35 %. C’est le total de tes mensualités de crédit, tous crédits confondus, divisé par tes revenus nets avant impôt.
• Le crédit ne dépasse pas 25 ans. Jusqu’à 27 ans quand l’entrée dans le logement est décalée, par exemple dans l’ancien avec au moins 25 % de travaux.
• Les loyers futurs comptent, mais la banque leur applique une décote pour tenir compte du risque locatif.
• Une banque peut déroger pour 20 % de ses nouveaux crédits par trimestre. La majeure partie de cette marge est réservée aux achats de résidence principale : un investissement locatif y a moins de place.

En juin 2026, la Banque de France confirme que cette norme reste en vigueur. Un plafond n’oblige pas ta banque à te suivre jusqu’à 35 %.

Ce qui change quand tu es payé en francs

• Ce qui peut rassurer la banque
  • Un salaire suisse plus élevé qu’en France
  • Un contrat stable, période d’essai passée
  • Une épargne régulière, visible sur tes relevés
• Ce qui peut l’inquiéter
  • Des revenus en francs pour des mensualités en euros
  • Un emprunteur dans un pays, le bien dans un autre
  • Des fiches de salaire et un droit du travail qu’elle connaît mal

Le risque de change, c’est simple. Imagine que ta mensualité est fixée en euros. Si le franc baisse face à l’euro, la même mensualité te coûte plus de francs chaque mois. Si le franc monte, elle te coûte moins. Personne ne sait dans quel sens il ira sur 20 ans.

C’est pour ça que beaucoup de banques demandent plus d’apport à un non résident, et que certaines ne prêtent pas du tout aux non-résidents. Aucun texte officiel ne fixe cet apport : c’est la politique de chaque banque. Demande au marché, et fais-en plusieurs. Un courtier peut le faire pour toi. Il doit être inscrit au registre de l’ORIAS, que tu peux consulter librement sur orias.fr.

La directive européenne sur les prêts en devise

La directive européenne sur le crédit immobilier de 2014 définit le prêt en devise de façon large : un crédit dans une autre monnaie que celle de tes revenus. Ton prêt en euros, remboursé avec un salaire et une épargne en francs, entre en principe dans cette définition. La directive demande aux pays de prévoir un droit de conversion ou un autre moyen de limiter le risque de change.

Mais en France, le code de la consommation ne vise que les prêts libellés dans une devise autre que l’euro. Pour un prêt en euros, je n’y ai trouvé ni droit de conversion, ni alerte quand le change bouge. Le risque reste entièrement pour toi.

Un prêt en francs n’efface pas le risque, il le déplace : ta dette est en francs, ton appartement et tes loyers en euros. Et une banque française n’est pas obligée de t’en proposer un.

Assurance, garantie et compte en France

• L’assurance emprunteur. La banque peut l’exiger avant de te faire une offre, et elle fixe les garanties minimales. Tu peux choisir un autre assureur si les garanties sont équivalentes, et en changer à tout moment. Pas de questionnaire de santé si tu empruntes 200 000 € ou moins par assuré et que le crédit finit avant tes 60 ans. Vérifie que ton assureur couvre une personne qui vit en Suisse.
• La garantie. Soit une caution d’un organisme financier, moins chère qu’une hypothèque, qui étudie aussi ton dossier et peut refuser. Soit une hypothèque, ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, inscrite par le notaire. Son coût est écrit dans l’offre.
• Le compte en France. La banque qui te prête voudra en général prélever les mensualités sur un compte chez elle. Lis ce que l’offre dit de la domiciliation de tes revenus. Si une banque te refuse un compte, le droit au compte de la Banque de France vaut pour les Français qui vivent à l’étranger. Pour un étranger qui vit en Suisse, sa page ne prévoit pas ce cas. Pour ton compte côté suisse, j’en parle sur la page compte bancaire.

Emprunter en Suisse pour acheter en France

C’est rare, et les textes expliquent en partie pourquoi. Les règles minimales des banques suisses sur l’hypothèque, reconnues par la FINMA, ne s’appliquent qu’aux biens situés en Suisse. Les biens à l’étranger sont exclus. Chaque banque fait donc comme elle veut, et je n’ai trouvé aucune source officielle qui dise que c’est courant.

À mon avis, la raison est simple : une banque prête contre un bien qu’elle peut saisir. Un appartement en France, c’est un autre droit, un autre notaire et un autre registre pour elle.

Et ton 2e pilier ne t’aidera pas : le retrait anticipé ne finance que le logement que tu habites toi-même. Un bien loué n’en fait pas partie. Si tu veux plutôt acheter pour vivre en Suisse, c’est une autre page : acheter un logement en Suisse.

Les pièces et les étapes

1. Fais ton budget en francs et en euros. Calcule la mensualité, puis ce qu’elle te coûterait si le franc baissait. Pars de ce qui te reste vraiment chaque mois, pas de ton brut.
2. Prépare tes pièces. Pièce d’identité, permis B ou C, contrat de travail, dernières fiches de salaire, relevés de compte, justificatif de domicile en Suisse, preuve de ton apport, liste de tes crédits en cours. La banque peut en demander d’autres.
3. Vérifie ton taux d’effort. Toutes tes mensualités de crédit, divisées par tes revenus nets avant impôt : 35 % au maximum.
4. Fais plusieurs banques, ou un courtier inscrit à l’ORIAS. Demande dès le premier rendez-vous si elles prêtent aux non-résidents payés en francs, et avec quel apport.
5. Compare les offres avec la fiche FISE et le TAEG, pas seulement le taux. Le TAEG comprend les frais et l’assurance.
6. Choisis ton assurance et regarde la garantie prévue : caution ou hypothèque.
7. Reçois l’offre et attends. Dix jours de réflexion à partir du lendemain de la réception : tu la renvoies signée au plus tôt le 11e jour. Elle reste valable au moins 30 jours.
8. Signe chez le notaire. Les fonds sont en général débloqués ce jour-là.

Avant de signer quoi que ce soit

Un crédit ne s’arrête pas si tu perds ton poste en Suisse. Garde une réserve, et ne compte pas sur le loyer pour payer ta vie : sur un de mes appartements, il me restait 36 € par mois, détaillés sur la page petit budget.

Si tu travailles déjà en Suisse et que ton projet est sérieux, c’est justement ce qu’on prépare avec toi dans l’accompagnement immobilier : ton dossier, les banques, ta stratégie. Ça ne remplace ni ta banque, ni ton notaire, ni un conseiller agréé.