Tes loyers en France quand tu vis en Suisse

J’ai loué mes trois T2 en meublé à l’année, et j’ai toujours eu un comptable. Je ne vais pas te raconter ma fiscalité perso : chaque cas est différent. Ce qui suit vient des textes officiels, côté France et côté Suisse. Et on ne va pas se mentir : c’est le genre de sujet qu’on découvre trop tard, au premier avis d’impôt.

• 20 %d'impôt minimum en France, jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025)
• 7,5 %de prélèvements sociaux si tu es affilié à la sécurité sociale suisse
• 15 000 €de loyers par an : plafond du micro-foncier en location nue
• 83 600 €plafond du micro-BIC en meublé classique, revenus 2026

La France impose, la Suisse regarde

La convention fiscale franco-suisse est claire. Les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où il se trouve (article 6). Ton appartement est à Lyon ou à Grenoble ? C’est la France qui impose les loyers.

De son côté, la Suisse exempte ces revenus. Mais elle peut les prendre en compte pour fixer le taux de tes autres revenus (article 25 B). Ça s’appelle l’exemption avec réserve de progression. Tu ne paies pas deux fois, mais tes loyers peuvent faire monter ton taux suisse.

Tu n’es pas seul dans ce cas : selon la Direction des impôts des non-résidents, environ 20 400 foyers fiscaux qui vivent en Suisse déclarent des revenus en France.

Ce que tu paies en France, en non-résident

Ton dossier dépend du service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), sauf exception, comme un conjoint imposé avec toi resté en France. La taxe foncière reste gérée par le centre des impôts du lieu du bien.

• Le taux minimum. Tes revenus français sont calculés au barème, mais l’impôt ne peut pas descendre sous 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, et 30 % au-delà. C’est le seuil des revenus 2025, il change chaque année.
• Le taux moyen. Tu peux demander que l’impôt soit calculé au taux moyen de tous les revenus de ton foyer, France et Suisse. Ce taux ne s’applique qu’à tes revenus français, et seulement s’il est plus favorable. La Direction des impôts des non-résidents conseille de toujours cocher l’option, en gardant les justificatifs.
• Les acomptes. Les loyers, nus ou meublés, sont soumis aux acomptes du prélèvement à la source, comme pour un résident.
• La date. La déclaration se fait en ligne, au printemps. En 2026, les non-résidents avaient jusqu’au 21 mai. Les dates de 2027 seront publiées sur impots.gouv.fr.

Les prélèvements sociaux : 7,5 % si tu cotises en Suisse

C’est le point qui change le plus la facture. Si tu es affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale en Suisse, tu es exonéré de CSG et de CRDS. Il te reste le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Deux conditions. L’affiliation doit exister au 31 décembre de l’année où tu as touché les loyers. Et tu dois cocher la case 8SH (8SI pour ton conjoint) dans la déclaration 2042 C. Garde une preuve de ton affiliation : on peut te la demander. Tu as oublié ? Une réclamation au SIPNR, par la messagerie de ton espace, avec la preuve et l’avis d’impôt.

LMNP ou location nue : ce qui change pour un non-résident

Un résident suisse a accès aux mêmes régimes qu’un résident français. Voici ce qui vaut pour les loyers de 2026, déclarés en 2027.

• Location nue
  • Micro-foncier simple sous 15 000 € de loyers
  • Pas de SIRET ni de comptabilité commerciale
  • Au réel, l'option t'engage pour trois ans
  • Logement acheté depuis le 21 février 2026 : le dispositif Relance logement est ouvert aux non-résidents, sous conditions
• Location meublée (LMNP)
  • Abattement de 50 % en micro-BIC
  • Au réel, l'amortissement réduit souvent l'impôt
  • Un déficit ne se reporte que sur tes loyers meublés, pendant 10 ans
  • Comptabilité, CFE, et plus-value plus lourde à la revente si tu as amorti

Les changements récents à connaître :

• Meublés de tourisme. Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé n’a plus droit qu’à 30 % d’abattement, jusqu’à 15 000 €. Un numéro d’enregistrement deviendra obligatoire partout avec le téléservice national, prévu pour le quatrième trimestre 2026.
• Revente en LMNP. Pour une vente depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d’achat. La plus-value imposable augmente d’autant.
• LMNP ou LMP. On devient loueur professionnel au-delà de 23 000 € de recettes, si elles dépassent tes autres revenus d’activité. Jusqu’ici, un non-résident ne comparait qu’à ses revenus français, souvent nuls. À partir des revenus 2026, ton salaire suisse compte aussi.

La fiscalité n’est qu’une ligne du calcul : le reste est sur quel bien acheter et mes erreurs.

Côté Suisse : tu déclares quand même

ch.ch le dit simplement : un bien à l’étranger est imposé là où il se trouve, mais tu dois l’inscrire dans ta déclaration suisse, parce qu’il compte pour ton taux sur le revenu et sur la fortune.

• Dans le canton de Vaud, tu indiques en francs la valeur du bien, en général 80 % du prix d’achat. Les loyers nets servent au taux. En meublé, on les indique d’habitude à 80 % de ce que tu encaisses.
• À Genève, pour un bien loué, le revenu à déclarer est le loyer encaissé, avec un compte de gestion joint.
• Avec un permis B, l’administration fédérale indique que des revenus immobiliers non imposés à la source entraînent une taxation ordinaire ultérieure obligatoire. À Genève, c’est dès 3 000 CHF bruts par an de revenus non soumis à la source. Demande tes formulaires avant le 31 mars. Le détail est sur les impôts du résident.
• Avec un permis C, tu remplis déjà une déclaration ordinaire : le bien y figure chaque année.

Et l’impôt sur la fortune immobilière ?

En non-résident, seuls tes biens immobiliers en France comptent, et l’IFI est dû si leur valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Il se déclare auprès du SIPNR.

Le récap France / Suisse

Ce que je ferais chaque année

1. Garder tous les justificatifs : loyers encaissés, charges, intérêts, factures de travaux, taxe foncière.
2. Demander une preuve d’affiliation à la sécurité sociale suisse au 31 décembre.
3. Au printemps, déclarer en ligne en France, cocher le taux moyen et la case 8SH.
4. Vérifier que mon régime est toujours le bon, surtout si mes loyers approchent un seuil.
5. Mettre le bien et les loyers dans ma déclaration suisse, ou demander mes formulaires de taxation ordinaire avant le 31 mars si je suis imposé à la source.
6. Contrôler les deux avis d’impôt, et réclamer tout de suite si les 7,5 % n’ont pas été appliqués.

Quand passer par un fiscaliste

Seul, c’est faisable pour un T2 en micro-foncier ou en micro-BIC. Je prendrais un fiscaliste ou un expert-comptable dans ces cas :

• tu passes au réel en LMNP, avec une comptabilité et des amortissements ;
• tu achètes à deux, en indivision ou via une société : une SCI qui loue en meublé de façon régulière devient redevable de l’impôt sur les sociétés ;
• tu approches les 23 000 € de recettes en meublé ;
• tu vends, ou tu changes de pays de résidence.

Si tu en es encore au projet, avec un salaire suisse et de l’épargne, c’est exactement ce qu’on regarde dans l’accompagnement immobilier. Et si tu vis à la frontière côté France, ce n’est pas cette page : commence par les impôts du frontalier.